A Lei do Inquilinato e o novo Código Civil Questões Polêmicas

José Fernando Simão, Bacharel e mestre em direito pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, onde atua como monitor nas aulas de Direito Civil. É professor da Faculdade Armando Álvares Penteado em São Paulo, e no curso Prima-Ielf. 1- A REDUÇÃO DA MULTA. Com a promulgação do novo Código Civil e sua vigência, muitos alunos e clientes vêm nos questionando a respeito dos efeitos da nova legislação civil (lei geral) sobre a lei 8245/91 (lei especial). A primeira pergunta que deve ser feita é se o novo Código Civil teria, tacitamente, revogado a Lei do Inquilinato, de acordo com o princípio segundo o qual lei posterior revoga a lei anterior em caso de antinomia. A resposta a tal indagação é simples e se encontra na previsão expressa do artigo 2036 das Disposições Finais e Transitórias: a locação de prédio urbano que está sujeita a lei especial, por esta continua a ser regida. Entretanto, há alguns outros aspectos do novo Código Civil que afetam diretamente a legislação especial e que merecerão certamente amplo debate doutrinário e jurisprudencial. Três deles serão estudados: a nova disciplina da cláusula penal (artigo 413) e os efeitos sobre o artigo 4º da Lei do Inquilinato; a questão da vênia conjugal para a alienação de bens (artigo 1647) e sua repercussão sobre a disposição referente a locação por prazo superior a 10 anos; a exoneração do fiador prevista no artigo 835 e o término das garantias contratuais nos termos do artigo 39 da lei especial. A questão da redução da multa prevista no Contrato de Locação O artigo 924 do Código Civil de 1916 facultava ao Juiz a redução proporcional da cláusula penal (multa contratualmente prevista) às hipóteses de cumprimento parcial da obrigação. A jurisprudência paulatinamente passou a entender que a redução era necessária e conseqüência lógica do princípio que veda o enriquecimento sem causa. A própria Lei do Inquilinato em seu artigo 4º conferiu ao locatário direito potestativo de devolver o imóvel locado antes do término do contrato, segundo a proporção do artigo 924 do Código Civil de 1916. Assim, no caso da Lei 8.245/91, o juiz deve reduzir a multa proporcionalmente. E a idéia de proporção denota simples cálculo matemático. Se a multa avençada no contrato for de 3 aluguéis para um contrato por prazo determinado de três anos, e o locatário, decorridos dois anos de locação, decide deixar o imóvel, por meio de um cálculo proporcional ele pagará apenas multa no importe de apenas um aluguel. Isso porque se o locatário já cumpriu 2/3 do contrato, a multa deve ser reduzida em 2/3 (proporção). Entretanto, o novo Código Civil altera a disciplina da cláusula penal, pois seu artigo 413 determina que o juiz deve reduzir a cláusula penal eqüitativamente, se a obrigação já tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. Ora, claro está que o dispositivo se afasta da idéia de proporção, mas adota a idéia de eqüidade, ou seja, a noção de justiça no caso concreto, por meio da suavização dos rigores da lei. Assim, ainda que no exemplo supra a proporção indicasse o pagamento de multa no importe de 1 aluguel, a eqüidade permite ao juiz que se afaste da matemática e reduza ainda mais a penalidade, para fazer justiça no caso concreto. Agora, se entender que o valor de 1 aluguel, por ser muito baixo, não atende à eqüidade, poderá reduzir menos a multa, de acordo com sua convicção (por exemplo, fixar a cláusula penal em dois aluguéis.) Resta saber: nas locações de imóvel urbano regidas pela Lei 8.245/91, o juiz deverá reduzir a multa proporcionalmente ou eqüitativamente? Parece que o sistema de redução da multa segundo critérios de eqüidade, entra no novo Código Civil como verdadeira decorrência da função social contrato, atingindo indistintamente a todos os contrato, em especial o de locação. É da estrutura do contrato de locação a idéia de desequilíbrio entre locador (detentor do imóvel) e locatário (parte sensivelmente mais fraca e que necessita do imóvel para sua moradia ou para desenvolver suas atividades de trabalho). No contrato de locação, a lei tem por escopo acertar o desequilíbrio natural das partes, e por isto, sempre é protegendo o inquilino de acordo com a máxima de tratar as pessoas diferentes de maneira diferente, na medida das diferenças existentes. A aplicação da redução por eqüidade certamente atende mais ao interesse social que a antiga noção de proporcionalidade. Em um sistema aberto, como é o adotado pelo novo Código Civil, fica o julgador com mais liberdade de fazer justiça no caso concreto, preenchendo as lacunas que intencionalmente deixadas pelo codificador de 2002. Portanto, parece que a idéia de redução da multa na Lei 8.245/91 realmente deve ocorrer (não há faculdade), seguindo-se os critérios de eqüidade e não mais de proporcionalidade, já que o artigo 924 do Código Civil de 1916 foi definitivamente revogado e a matéria integralmente disciplinada pelo artigo 413 do Código Civil de 2002. 2- A VÊNIA CONJUGAL. Cabe agora a análise da importante inovação do Código Civil de 2002 no tocante à possibilidade de alienação de bens imóveis independentemente da vênia conjugal, de acordo com o regime de bens adotado pelo casal. Como é de conhecimento de todos, o artigo 235 do Código Civil de 1916 era absolutamente taxativo em impedir que os cônjuges, qualquer que fosse o regime de bens por eles adotado, alienassem, hipotecassem ou gravassem com ônus reais bens imóveis, sem a vênia do outro. A doutrina explicava tal regra sob o prisma de que os bens imóveis, chamados de bens de raiz, em razão de seu sempre alto valor econômico, significam verdadeira fonte de renda à família. Portanto, a idéia de se impedir a alienação ou hipoteca de tais bens sem a outorga conjugal, tinha por objetivo a proteção da família. Assim, mesmo o cônjuge casado pelo regime da separação total de bens, que optou por celebrar pacto antenupcial, para que não viesse a ter qualquer tipo de patrimônio comum com seu consorte, também se via privado da possibilidade de alienar bem particular sem a vênia do outro. Injusta a regra neste caso? Parece que não, pois se sacrifica o interesse egoístico do cônjuge em prol das necessidades da família e de sua preservação. Entretanto, o artigo 1647 do Código Civil de 2002, afasta a necessidade da vênia conjugal para aqueles casados no regime da separação total de bens. O caput já indica que, exceto no regime da separação de bens, nenhum cônjuge pode alienar ou gravar bens imóveis. Conclui-se que, na nova disciplina, os casados pelo regime da separação total de bens, têm amplos poderes para administrar seu patrimônio, bem como para dele dispor ou gravar, mesmo que a disposição recaia sobre bem imóvel. Então, pelo novo Código Civil, sacrificase, eventualmente, a família, para que se atenda ao interesse exclusivo dos cônjuges. Essa alteração das normas protetivas da família traz conseqüência direta ao disposto no artigo 3º da Lei do Inquilinato, que determina ser necessária a vênia conjugal para contratos de locação firmados por prazo igual ou superior a 10 anos. A interpretação do artigo que se faz é a seguinte. A lei especial entende que, em virtude da longa duração do contrato (10 anos ou mais), este significaria verdadeiro ônus real (teria semelhança com um usufruto, por exemplo) e que, portanto, poderia trazer prejuízos a família do locador. O prazo bastante longo atribuiria ao contrato (direito pessoal e portanto transitório) certa semelhança com um direito real (que é perene em regra). Não seria demais dizer que se aproximaria de um ônus real. Então, realmente necessária a vênia conjugal, sob pena de o cônjuge que não anuiu, poder exigir o fim do contrato, decorrido o prazo de 10 anos. A lei confere, portanto, ao cônjuge não anuente, o direito de não respeitar o contrato, com relação ao prazo excedente aos 10 anos. Norma claramente protetiva da família. Entretanto, se o novo Código Civil autoriza a venda e hipoteca de bens imóveis, sem a necessidade de vênia conjugal, no regime da separação de bens indaga-se: será necessária a vênia dos casados nesse regime para a hipótese de locação por prazo superior a 10 anos? Em uma análise rápida, poderia se imaginar que como a Lei do Inquilinato é especial, sua disposição de exigência continua válida, já que o Código Civil é lei geral e não tem o condão de revogá-la. E, sob outra ótica, defender-se-ia a necessidade da vênia nos contratos de locação por prazo igual ou superior a 10 anos, já que esta norma é protetiva da família, proteção esta garantida pela Constituição Federal. Entretanto, parece-nos que não é esta a idéia que deva ser considerada. Se o novo Código Civil entende que não há mais necessidade de vênia conjugal em caso de alienação de imóveis (e aqui a família perde a propriedade do bem de raiz), se o novo diploma autoriza a hipoteca (gravame real), bem como o usufruto da coisa, sem que haja vênia, forçoso será concluir que a locação não mais dependerá da vênia também. É desdobramento da idéia de que quem pode o mais (vender e hipotecar), pode o menos (alugar por prazo superior a 10 anos). Assim, se o legislador não se preocupa em proteger a família das pessoas casadas no regime da separação total de bens, admitindo-se a venda do imóvel sem a vênia conjugal, perdeu o artigo 3º, em uma aplicação sistemática, sua razão de ser. Assim, parece correto que o artigo 3º da Lei 8.245/91 deve ser interpretado da seguinte maneira: o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo da vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos, exceto para aqueles casados no regime da separação total de bens 3- A EXONERAÇÃO DO FIADOR. Cabe, por fim, o debate do mais polêmico dos temas, em razão de seu enorme alcance nas locações em curso: a possibilidade de exoneração do fiador antes da devolução efetiva do imóvel ao locador. A pergunta que se faz é a seguinte: poderá ser aplicada aos contratos de locação que originados sob o manto da Lei 8.245/91 a possibilidade de exoneração do fiador nos contratos por prazo indeterminado, por meio de simples notificação, ao locador prevista no artigo 835 do Código Civil de 2002? A resposta, longe de ser simples, passa por uma série de ponderações. O próprio Código Civil, em seu artigo 818, define fiança como aquele contrato pelo qual uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não cumpra. Dentre as características da fiança podemos mencionar que se trata de contrato benéfico, ou seja, o fiador assume a obrigação de pagar a dívida do devedor principal sem nenhuma vantagem para si. O credor é o grande beneficiado pelo contrato. Trata-se de um fardo sem que haja, em regra, retribuição para o fiador. Sob a égide do Código Civil de 1916, o fiador poderia promover a ação de exoneração da obrigação após o contrato se prorrogar por prazo indeterminado, ou se desde logo o contrato fosse celebrado por prazo indeterminado, mas continuava responsável pela fiança até que a ação fosse julgada procedente (art. 1500). Como o novo Código Civil, em seu artigo 835, a exoneração independe de ação judicial, bastando simples notificação ao credor. Após notificado o credor, a responsabilidade do fiador persiste por apenas 60 dias. Ocorre que a Lei de Locações, em seu artigo 29, determina que qualquer das garantias, dentre elas a fiança, se estende até a efetiva devolução do imóvel. Em interpretação literal, no microssistema da locação, não haveria possibilidade de exoneração do fiador antes da entrega do imóvel locado. Duas são as possíveis conclusões que se pode chegar com base na antinomia existente entre o novo Código Civil e a Lei do Inquilinato: o artigo 39 da Lei de Locação (como lei especial que o é) prevalece em todos os seus termos sobre o Código Civil de 2002 (Lei Geral) ou o artigo 39 da Lei de Locação prevalece com relação a todas a demais garantias contratuais (caução real, depósito de aluguéis, seguro-fiança) e não mais no tocante à fiança, já que o novo Código Civil expressamente permite a exoneração do fiador por meio de simples notificação. Parece mais acertada a segunda das proposições. Tal conclusão vem de acordo com a idéia de função social do contrato, preceito objetivado por força do artigo 421. A possibilidade de se imaginar que o fiador pode ficar preso à fiança pelo resto de sua existência colide com a idéia de contrato como forma de conjugação dos melhores esforços para a busca do fim comum. Aceita-se que o fiador fique obrigado pelos 30 meses daquela locação residencial firmada, mas, decorrido tal prazo, o contrato de fiança passa a ser um ônus desmedido e cujas conseqüências podem ser desastrosas. Assim, o fiador que, ao assinar a fiança, assume certa responsabilidade (e esta está totalmente de acordo com a função social da fiança), pode, sem maiores formalidades, ver sua responsabilidade ampliada por prazo indeterminado e de maneira a lhe causar a própria ruína. Explica-se. Se o devedor afiançado insistir em não desocupar o imóvel, mesmo já em mora, um eventual processo de despejo que lhe mova o locador pode se arrastar por anos ou talvez uma década. Enquanto isto, antes da entrega efetiva do imóvel, o fiador assistira passivamente, já que a lei não lhe permite que arranque o afiançado do imóvel por meio de força física, todo o seu patrimônio escoando pelo ralo. Se não bastasse toda a catástrofe da situação, ao final, poderia perder tudo o que tem, sem sequer ter o direito à impenhorabilidade do bem de família, nos termos da Lei 8.009/90. Isto porque a lei expressamente afasta do fiador, no caso de locação, a possibilidade da alegação da impenhorabilidade decorrente do bem de família, conforme determinação ao artigo 3º, inciso VII. Certamente, se prevalecesse o artigo 39 na sua dicção literal, afrontar-se-ia a função social do contrato de fiança, que em grande parte dos casos causaria verdadeira ruína aos fiadores. Para lembrar a força do novo princípio, nota-se que o Código Civil de 2002 é enfático ao afirmar que nenhuma convenção prevalecerá, ou seja, será válida, se contrariar seus princípios, mormente aquele da função social do contrato (Art. 2035, § único)

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